Pozostałe
12.07.2011

Koszty kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny to nie tylko rata, ale również szereg innych, równie ważnych elementów. W opracowaniu wymieniono i opisano zasady oraz sposoby naliczania tych dodatkowych kosztów.

Kredyt hipoteczny to zazwyczaj zobowiązanie na wiele lat, dlatego też jego wybór powinien być dobrze przemyślany. Bardzo często zwracamy uwagę jedynie na bieżącą ratę takiego kredytu bez analizy innych, niejednokrotnie, równie ważnych elementów. Wśród elementów kształtujących koszt kredytu należy wymienić: oprocentowanie, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, prowizje, wycenę, koszty inspekcji, ubezpieczenie nieruchomości, koszt ustanowienia hipoteki, koszt dodatkowych ubezpieczeń (na życie, od utraty pracy itp.) oraz inne elementy.

  • Oprocentowanie

    - od niego zależy wysokość raty, a składa się na nie stała marża banku oraz zmienna stawka referencyjna (w przypadku kredytu w PLN - WIBOR, przy kredycie w CHF lub USD - LIBOR, przy kredycie w EUR - EURIBOR).
    Oprocentowanie w przypadku kredytów w złotych polskich
    WIBOR (część zmienna) + marża (część stała) = oprocentowanie kredytu

    Przykład:
    Wibor 4,00 p.p. + marża 2 p.p. = 6% (oprocentowanie)
    Zmiana wiboru powoduje zmianę oprocentowania:
    - wzrost do poziomu 4,5 p.p. + marża 2 p.p. = 6,5% (oprocentowanie);
    - spadek do poziomu 3,5 p.p. + marża 2 p.p. = 5,5% (oprocentowanie).

    Oprocentowanie jest zmienne, co przekłada się na zmianę wysokości płaconych rat.
    Oprocentowanie w przypadku kredytów w dolarach amerykańskich lub frankach szwajcarskich
    LIBOR (część zmienna) + marża (część stała) = oprocentowanie kredytu

    W przypadku kredytów w dolarach czy frankach szwajcarskich zmiana oprocentowania następuje analogicznie jak w przypadku kredytów w złotych na skutek zmian stawek referencyjnych (w przypadku tych walut liboru CHF lub liboru USD).
    Oprocentowanie w przypadku kredytów w euro
    EURIBOR (część zmienna) + marża (część stała) = oprocentowanie kredytu

    W przypadku kredytów w euro zmiana oprocentowania następuje analogicznie jak w przypadku kredytów w innych walutach na skutek zmian stawek referencyjnych (w przypadku kredytów euro jest to euribor).
    Marża banku to element stały i niezmienny (można określić ją jako zarobek banku). Stawki referencyjne zmieniają się każdego dnia, a ich wysokość jest zależna m.in. od stóp procentowych w danym kraju czy strefie walutowej. Wysokość stawek referencyjnych banki przyjmują i aktualizują zgodnie z własnymi, wewnętrznymi regulacjami (np. przyjmując wartość z poprzedniego dnia roboczego przed aktualizacją, średnią z 5 ostatnich dni miesiąca, średnia arytmetyczną z każdego kwartału itp.). Sposób ustalania i aktualizacji tych stawek w perspektywie wieloletniej nie powinien mieć istotnego wpływu na różnice ich średniej, realnej wysokości pomiędzy różnymi bankami. Upraszczając - w przypadku kredytów w tej samej walucie, w 2 rożnych bankach, przy takiej samej wysokości marży, sposób ustalania i aktualizacji stawek referencyjnych w poszczególnych bankach, w perspektywie wieloletniej nie powinien mieć większego wpływu na różnice w wysokości spłaconych odsetek. Istotne jest natomiast czy banki odnoszą się do tej samej stawki referencyjnej tzn. czy jest to stawka 1,3,6 czy może 12 miesięczna. Najczęściej punktem odniesienia są stawki 3-miesięczne, rzadziej 6-miesięczne, a marginalnie pozostałe. W przypadku różnych stawek odniesienia w poszczególnych bankach, przy takiej samej marży, suma spłaconych odsetek będzie odmienna. Warto więc zwrócić uwagę na historyczne różnice pomiędzy wysokościami tych stawek.

    Podsumowując: niezależnie od waluty oprocentowanie kredytu jest zmienne i składa się ze stałej marży banku oraz zmiennej stawki referencyjne (wibor, libor lub euribor). Przy kredycie w tej samej walucie, przy jednakowej wysokości marży i zastosowaniu tego samego „rodzaju” stawki referencyjnej sposób i częstotliwość aktualizacji stawek referencyjnych (wibor/libor/euribor) w poszczególnych bankach nie ma większego wpływu na ostateczną sumę spłaconych odsetek. Wpływa na wysokość odsetek może mieć natomiast rodzaj stawki referencyjnej, do której odnosi się bank, a najpowszechniej stosowane są stawki 3 miesięczne (zależnie od waluty: wibor3m, libor 3m lub euribor 3m).

    Kredytu o oprocentowaniu stałym są natomiast rzadkością, a jeżeli takowe już znajdziemy to oprocentowanie stałe obowiązuje zazwyczaj przez określony okres (np. rok, 2 czy 5 lat) i z reguły jest wyższe niż proponowane na dany moment oprocentowania zmienne.
  • Prowizja za udzielenie kredytu

    - jednorazowa opłata wyrażona jako procent sumy kredytu (np. 1 %, 2%, 4%). Prowizja może być płatna gotówką przy podsianiu umowy lub przed uruchomieniem kredytu. Niektóre banki umożliwiają doliczenie prowizji do kowty kredytu (jednak zazwyczaj całkowita kwota kredytu nie może przekroczyć określonego poziomu wartości nieruchomości – tzw. LTV). Należy zwracać szczególną uwagę na „promocyjne” kredyty bez prowizji i ustalić czy w zamian bank nie pobiera innych opłat – np. dodatkowych ubezpieczeń na życie, czy od utraty pracy, których wysokość niejednokrotnie przewyższa wielkość ewentualnej prowizji. Ubezpieczenia takie stanowią dodatkowe zabezpieczenie w przypadku określonych zdarzeń, jednak ważną kwestią jest to, czy ich cena jest adekwatna do ochrony jaką oferują.
  • Wycena wartości nieruchomości

    – w przypadku każdego kredytu hipotecznego bank musi określić wartość nieruchomość będącej zabezpieczeniem kredytu. Szacowana jest „aktualna wartość” w przypadku nieruchomości, których wartość jest znana (np. działka, gotowe mieszkanie, czy dom) lub wartość przyszła określająca wartość nieruchomości po jej wybudowaniu, przebudowie, remoncie, czy wykończeniu. Oszacowanie wartości nieruchomości odbywa się zazwyczaj w jeden z 3 przedstawionych sposobów:
    • bank szacuje wartość nieruchomości na podstawie swoich wewnętrznych analiz (np. w przypadku zakupu przyjmując za wartość cenę transakcyjną)
    • bank zleca wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy lub firmie współpracującej z bankiem
    • Klient dostarcza operat szacunkowy wykonany we własnym zakresie przez rzeczoznawcę majątkowego akceptowanego przez bank (niektóre banki posiadają listy „akceptowanych” rzeczoznawców, inne akceptują wszystkich posiadających uprawnienia do wycen dla sektora bankowego.
    Koszty takiej wyceny wynoszą od 0 do nawet ok. 1500 zł. W przypadku wycen/oszacowania wykonywanych przez bank lub na jego zlecenie koszt jest zgodny z cennikiem danego banku. Stosowane są rozwiązania (np. promocje), gdzie Klient nie ponosi kosztów takiej wyceny, ponosi po decyzji kredytowej lub przy podpisaniu umowy. W przypadku natomiast dostarczenia operatu szacunkowego we własnym zakresie Klient ponosi koszt ustalony indywidualnie z rzeczoznawcą. Koszty wyceny lokalu mieszkalnego i działki są zazwyczaj podobne, natomiast wycena domu lub domu w trakcie budowy są z reguły od nich od 50% do 100% wyższe.
  • Inspekcje przy wypłatach transz

    - w przypadku kiedy kredyt jest związany w jakikolwiek sposób z pracami remontowo-budowlanymi, banki z reguły wypłacają środki zgodnie z postępami tych prac. Wśród takich kredytów możemy wymienić:
    • Kredyt na zakup nieruchomości w budowie od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej
    • Kredyt na budowę domu na posiadanej działce
    • Kredyt na zakup działki i budowę domu
    • Kredyt na rozbudowę, przebudowę lub adaptację nieruchomości niemieszkalnej na mieszkalną
    • Kredyt na remont/wykończenie domu/mieszkania posiadanego lub nabywanego.
    W celu weryfikacji postępu prac budowlanych banki wymagają:
    • dostarczenia zdjęć potwierdzających postęp prac budowlanych i/lub
    • dostarczenia faktur potwierdzających spożytkowanie środków zgodnie z przeznaczeniem kredytu i/lub
    • inspekcji przez pracownika banku, rzeczoznawcę majątkowego lub inną osobę postępu i realizacji prac remontowo-budowlanych.
    Wymogi w zakresie kontroli zawansowania prac remontowych/budowlanych oraz wykorzystania środków zgodnie z przeznaczeniem kredytu są indywidualne w każdym banku, a przyjmują jedną z ww. form lub ich „mutacje” polegające głównie na połączeniu przedstawionych rozwiązań. Koszty ponoszone przez Klienta wynoszą od 0 do nawet 300 zł przy wypłacie transzy. Płatne są natomiast jednorazowo, kilkakrotnie lub nawet przy wypłacie każdej transzy. Przekłada to się na całkowity koszt, w skrajnych przypadkach nawet ok. 1500 zł (np. kredyt wypłacany w 5 transzach – inspekcja przy każdej transzy płatna 300 zł).
  • Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki

    (zwane również ubezpieczeniem pomostowym lub ubezpieczeniem kredytu) - w przypadku jakiegokolwiek kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, wymagane jest zabezpieczenie w postaci hipoteki na kredytowanej nieruchomości. Ustanowienie hipoteki trwa zazwyczaj od kilku dni do kilku miesięcy od momentu złożenia w sądzie wniosku o w wpis hipoteki. W przypadku zabezpieczenia na posiadanej nieruchomości (np. przy pożyczce hipotecznej, czy budowie domu) wniosek o ustanowienie hipoteki może być złożony bezpośrednio po podpisaniu umowy kredytowej. W przypadku zakupu nieruchomości taki wniosek może być złożony najwcześniej przy akcie notarialnym. Ma to szczególne znaczenie w przypadku kiedy kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym, a jej budowa zakończy się w przyszłości (np. za kilka czy kilkanaście miesięcy) - wtedy okres opisywanego kosztu znacznie się wydłuży.

    Do czasu ustanowienia docelowego zabezpieczenia, czyli hipoteki, w zamian za ponoszone ryzyko, bank pobiera dodatkowe środki w różnych formach nazywanych ubezpieczeniem pomostowym. Można wyróżnić 2 podstawie sposoby naliczania tego kosztu:
    • Marża kredytu podwyższona o określoną wartość (zazwyczaj w zakresie od. 1 p.p do 2 p.p.)- najczęściej stosowane rozwiązanie.
    • Procentowo określona wartości w odniesieniu do wypłaconej kwoty kredytu lub jego całkowitej wysokości. Kwota ta jest naliczana za określony przedział czasowy np. miesiąc, kwartał, czy rok, a płatna jest z różną częstotliwością (np co miesiąc, kwartał, czy rok) jednak nie zawsze zgodną z okresem naliczania.
    Wysokość opisywanego kosztu jest różna zależnie od banku, a rozbieżności są znaczna i sięgają nawet 100%. Z uwagi jednak na przejściowy charakter tego kosztu w wielu przypadkach nie powinien on stanowić głównego kryterium wyboru kredytu hipotecznego. Mimo tego, powinniśmy zwrócić uwagę na czas jego trwania, sposób naliczania i wysokość.

    Przykład: kredyt w wysokości 300 000 zł, wypacany w 3 transzach po 100 000 zł w odstępach rocznych.
    Zakładamy, że hipoteka zostanie ustanowiona za 2,5 roku. Oprocentowanie kredytu 6%, okres 30 lat, raty równe:
    • Marża podwyższona o 1 p.p., koszt płatny od wypłaconych kwot kredytu. Całkowity koszt za 2,5 roku to ok. 4500 zł.
    • 1% rocznie od całkowitej kwoty kredytu płatne proporcjonalnie (1/12) w systemie miesięcznym. Całkowity koszt za 2,5 roku to ok. 7500 zł
    • Marża podwyższona o 2 p.p. i koszt płatny od wypłaconych kwot kredytu. Całkowity koszt za 2,5 roku to ok. 9000 zł.
  • Koszt związany z ustanowieniem hipoteki

    – koszt ściśle powiązany z w/w ubezpieczeniem. Aby bank mógł ustanowić hipotekę na nieruchomości konieczne jest złożenie odpowiednich wniosków w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedniego sądu. Dokonane to może być przez notariusza lub osobiście przez właściciela nieruchomości (w przypadku zakupu nieruchomości przez nabywcę po akcie notarialnym). Do 20 lutego 2011 roku obowiązywał podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną i zależnie od banku wymagane była jedna lub dwie z wymienionych hipotek. Od 20 lutego 2011 r. istnieje tylko jeden rodzaj hipoteki, która przypomina model dawnej hipoteki kaucyjnej. Koszt sądowy jej ustanowienia to 200zł. W przypadku kiedy takiej czynność dokonuje notariusz wiąże się to zazwyczaj z dodatkowymi opłatami.

    Poza kosztami związanymi z wnioskiem sądowym, występuje konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilno-prawnych. Zgodnie z „wytycznymi” Ministerstwa Finansów podatek wynosi 0,1% kwoty wierzytelności, gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelności istniejące. Natomiast w przypadku hipoteki zabezpieczającej wierzytelności o wysokości nieustalonej lub zarówno o wysokości nieustalonej jak i wierzytelności istniejących – podatek wynosi 19 zł. Przy obecnej konstrukcji hipoteki występującej przy kredytach hipotecznych wydaje się oczywiste, że opłata powinna wynosić 19 zł. Nie mniej jednak interpretacje poszczególnych Urzędów Skarbowych bywają odmienne i kredytobiorcy są czasami obarczani opłatą w wysokości 0,1% wierzytelności.
  • Ubezpieczenie niskiego wkładu

    – właściwie każdy bank wymaga, aby Klient posiadał wkład własny w określonej wysokości, ok. 10 do 20%, w skrajnych przypadkach nawet do 40%-50%. Wysokość wkładu zależy głównie od waluty kredytu oraz celu kredytowania. Fakt wymagania wkładu przez bank nie oznacza jednak w większości przypadków braku możliwości udzielania kredytu. Banki umożliwiają ubezpieczenie brakującego wkładu własnego tak, aby Klient mógł otrzymać kredyt w wysokości wartości nieruchomości. Można wyróżnić kilka metod naliczania i pobierania tego ubezpieczenia:
    • Naliczane jako wartość procentowa brakującego wkładu i pobierana co 3 lub 5 lat do czasu wniesienia wymaganego wkładu - najczęściej stosowane rozwiązanie (np. 3,5% od kwoty kredytu powyżej 80% LTV, pobierane co 3 lata)
    • Naliczane jako wartość procentowa brakującego wkładu i pobierane jednorazowo za cały okres (np. 0,06% za każdy miesiąc do czasu kiedy zgodnie z harmonogramem zostanie spłacone 10% kapitału kredytu)
    • Podwyższenie marży kredytu do czasu wniesienia wymaganego wkładu (np. podwyższenia marży o 0,25 p.p. do czasu wniesienia wkładu)
    Wymienione sposoby właściwie wyczerpują stosowane obecnie metody liczenia tego kosztu, choć spotykane są niewielkie mutacje przedstawionych rozwiązań. Dodatkowo istnieją banki, które nie stosują takiego ubezpieczenia w ogóle, co większości przypadków wiąże się z ograniczeniem maksymalnego poziomu kredytu dla Klienta (LTV) – w praktyce oznacza to konieczność posiadania wkładu własnego przez kredytobiorcę.
  • Ubezpieczenie nieruchomości

    – każdy bank wymaga cesji praw z ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Należy tu wykluczyć nieruchomości gruntowe, których ubezpieczyć nie można. Poza nielicznymi przypadkami, z reguły wymagane są ubezpieczenia na pełną wartość nieruchomości (tzn. gdy kredyt jest na 100 000 zł, a nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie jest warta 2 mln zł, to wymagane jest ubezpieczenie nieruchomości na pełne 2 mln zł). Zależnie natomiast od rodzaju nieruchomości, ubezpieczeniu podlegają różne rodzaje jej wartości:
    • Aktualna wartość rynkowa w przypadku nieruchomości lokalowych (dotyczy gotowej nieruchomości)
    • Przyszła wartość rynkowa nieruchomości, w przypadku nieruchomości lokalowych w budowie lub przed remontem/przebudową/wykończeniem. Mowa tu o nieruchomościach z rynku pierwotnego, które aktualnie są w trakcie budowy oraz o gotowych nieruchomościach z rynku pierwotnego i wtórnego, których wartość ulegnie zmianie w wyniku remontu/przebudowy/wykończenia. W takich przypadkach wymagane jest sporządzenie „kosztorysu” planowanych prac i wycena wartości nieruchomości po ich zakończeniu.
    • Wartość odtworzeniowa nieruchomości . Wartość odtworzeniowa w dużym uproszczeniu to wielkość nakładów finansowych, potrzebna do wybudowania identycznego budynku jak ten stanowiący zabezpieczenie kredytu. Osobno jest określana wartość rynkowa gruntu i osobno wartość odtworzeniowa budynku, a ubezpieczeniu podlega wyłącznie budynek.
    • Przyszła wartość odtworzeniowa (lub kosztorysowa) wyliczana jak wyżej i obejmująca nakłady finansowe potrzebne do wybudowania określonego budynku.
    W przypadku nieruchomości w budowie z rynku pierwotnego obowiązek ubezpieczenia istnieje po odbiorze nieruchomości i akcie notarialnym. W przypadku kiedy budujemy dom we własnym zakresie, podczas jego budowy wymagane jest również ubezpieczenie, choć często na innych warunkach niż te, obowiązujące po wybudowaniu nieruchomości.

    Właściwie każdy bank posiada w swojej ofercie ubezpieczenie nieruchomości w towarzystwie ubezpieczeniowym współpracującym z bankiem. Ponadto istniej możliwość ubezpieczenia nieruchomości przez Klienta we własnym zakresie w towarzystwie ubezpieczeniowym akceptowanym przez bank. Zaletą pierwszego rozwiązania jest mniej formalności (np. brak konieczności corocznego dostarczania do banku polisy wraz z cesją). W przypadku natomiast drugiego rozwiązania mamy możliwość wyboru dowolnego, akceptowanego ubezpieczenia, być może tańszego.
  • Koszt rachunku bankowego

    – czy rachunek osobisty jest obowiązkowy, czy nie? W teorii nie - praktyka jednak weryfikuje ten pogląd w różny sposób. Obecnie zdecydowana większość banków posiada ofertę standardową, gdzie nie ma potrzeby zakładania rachunku osobistego oraz ofertę z dobrowolnie założonym rachunkiem osobistym. W niektórych bankach obie oferty są identyczne lub niewiele się różną. Natomiast jest wiele banków, które posiadają dwie, bardzo różniące się, oferty. Pierwsza, raczej mało atrakcyjna, bez rachunku osobistego. Druga z dobrowolnie założonym rachunkiem bankowym i wile bardziej korzystna.

    Często, poza kontem, dobrowolnie zgadzamy się na wpływ wynagrodzenia na rachunek założony w banku, w którym zaciągamy kredyt oraz dodatkowe produkty (np. kata kredytowa itp.). Czy w grupie tych drugich banków rachunek jest obowiązkowy? W teorii nie, w praktyce natomiast oferty bez rachunku są na tyle mało korzystne, że bardzo rzadko Klienci z nich korzystają. W skrajnych przypadkach możemy wiec stanąć przed dylematem: czy dobrowolny rachunek bankowy za 10 zł miesięcznie i rata o 200 zł niższa, lub brak rachunku i rata wyższa o 200 zł (szacunkowe wyliczenia dla kredytu w kwocie 200000 zł).

    Podsumowując – rachunki z reguły są nieobowiązkowe i w niektórych bankach posiadanie ich lub nie , w niewielkim stopniu wpływa na warunki kredytu. W wielu bankach natomiast, aby skorzystać z atrakcyjnej oferty kredytowej, dobrowolnie musimy zgodzić się na rachunek bankowy.
  • Ubezpieczenia i koszty dodatkowe

    – wśród ubezpieczeń dodatkowych można wyróżnić: ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy oraz szereg innych ubezpieczeń o różnych, często dziwnie brzmiących nazwach. W przypadku tych ubezpieczeń, poza oczywiście ich kosztem, należy zwrócić uwagę na to, czy są one obowiązkowe oraz czy i kiedy ewentualnie można z nich zrezygnować. Jeżeli będziemy natomiast zainteresowani jakimkolwiek ubezpieczeniem, to ważnym ich elementem jest tzw. „OWU”, czyli ogólne warunki ubezpieczenia, z których wynika w jakich dokładnie przypadkach możemy liczyć na wypłatę ewentualnych odszkodowań, czy świadczeń.
W 10 punktach zostały wymienione i opisane koszty kredytu hipotecznego. Zależnie od sytuacji, elementy te mogą być dla nas mniej lub bardziej istotne – zawsze jednak powinna być przeprowadzona dokładna ich analiza, abyśmy świadomie wybrali najtańszy i najlepszy dla nas kredyt hipoteczny. W przypadku kredytów związanych z nabyciem nieruchomości, poza kosztami związanymi bezpośrednio z kredytem hipotecznym, nie zapominajmy o tzw. kosztach notarialnych, które dokładnie opisaliśmy w innym opracowaniu.

Sylwester Zienkiewicz